Anpac.ru

Часто у клиентов появляется неразбериха сравнительно статуса этажных жилых комплексов и коттеджных поселков. В этом источнике разберем довольно часто появляющиеся вопросы и побеседуем методах управления совместным имуществом в подобных населенных пунктах.

В отечественном законодательстве до сегодняшнего дня отсутствует как определение коттеджного населенного пункта, так и понятие коттеджа. Упоминания о них можно повстречать лишь в определенных методичных наставлениях и предписаниях федеральных органов.

Росреестр определяет коттедж как индивидуальный дом большой площади и высокой комфортности, который сконструирован с использованием высококачественных материалов и имеет техническое обеспечение (включен к нужным коммуникациям)?. В то же самое время Росстат представляет коттедж как одноквартирный трехэтажный индивидуальный дом с незначительным земельным участком, где на нижнем этаже размещены совместная комната, кухня и внимательные помещения, а на 2-ом — спальни?.

Определение коттеджа можно отыскать и в областных бумагах. К примеру, правительство Города Москва в собственном акте о строй нормах показало, что коттедж — это одноквартирный дом, который относится к I категории удобства?.

На основе этих документов можно прийти к выводу, что коттеджный поселок — это жилой комплекс, состоящий из этажных частных домов высокого уровня удобства, где под уютом видится:

Этажность дома в 2 и более этажей;
Благоустроенность (наличие нужных инженерных коммуникаций);
Наличие собственного земельного участка.

Коттеджный поселок не считается отдельным городом. При этом коттеджные поселки не считаются независимыми заселенными пунктами, а представляют из себя только окраинный или загородный жилой комплекс. И сообразно с иными вариантами ЖК у коттеджных поселков есть общее имущество.

Кому принадлежит общее имущество коттеджного населенного пункта? В связи с тем что сегодня нет законопроекта, устанавливающего правовой статус коттеджных поселков, вопрос о принадлежности их общего имущества остается открытым и зависит от ряда причин.

В интернете можно повстречать информацию, что к совместному богатству в коттеджных населенных пунктах используются нормы Квартирного кодекса о многоквартирных домах и оно изначально принадлежит всем владельцам земельных участков на праве общедолевой собственности. Однако такой подход в корне неправильный, о чем говорит одно из распоряжений Конституционального суда РФ?.

Споры вокруг общего имущества сопряжены с тем, что часто земли общего использования (к примеру, на которых размещены автодороги и проезды) после сдачи жилого комплекса в использование остаются в своей собственности застройщика или установленной им правящей компании (УК).

Тогда обладатели коттеджей сталкиваются с особыми сборами за их применение, вводными взносами, большими общественными платами и проблемами в разработке товарищества владельцев недвижимости (ТСН).

Готового решения этой проблемы пока нет и обладателям коттеджей остается лишь созваниваться с подлинным владельцем всеобщих земель или разбираться в обстановки через суд.

По-другому обстоят дела в коттеджных населенных пунктах, в которых дома основывались по контрактам долевого участия (ДДУ).

Тут закон хорошо указывает, что к владельцам домов и земельных участков в этажных комплексах проходят еще и доли в целом богатстве ЖК (сообразно с МКД). Из-за этого они самостоятельно могут решать, кто и как будет управлять совместной территорией и имуществом?.

Что относится к совместному богатству коттеджного населенного пункта? К совместному богатству коттеджного населенного пункта относятся объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктуры, размещенные в пределах между территории этажного жилого комплекса:

бойлерные, водонапорные вышки, тепловые пункты и площадки для размещения мусорных контейнеров;
проезды, парковочные площадки, велосипедные дорожки, пешеходные проходы и тротуары;
элементы благоустройства, места отдыха, детские и спортивные площадки.

Кто управляет коттеджным поселком? Ответственность по содержанию общего имущества находится на владельцах участков в коттеджных населенных пунктах.

Довольно часто они передают данную ответственность правящей компании (УК). Но граждане коттеджных поселков, у которых есть доли в целом богатстве, могут взять управление в собственные руки и создаться в общество владельцев недвижимости (ТСН).

Принцип работы правящей компании состоит в том, что она принимает ответственность за содержание общего имущества и самостоятельно постановляет почти все вопросы по благоустройству.

Граждане населенного пункта не беспокоятся о том, кто ликвидирует общественную катастрофу, починит дорогу или озеленит поляну в области отдыха. Они только выплачивают деньги по помещенным контрактам и одобренным тарифам.

Однако часто бывает, что правящая компания хорошо выполняет собственные прямые обязанности только в 1-ое время. После сдачи домов в использование или завершения их сервисного времени качество услуг УК может существенно усугубиться, а затраты на содержание существенно увеличиться.

Если владельцы коттеджей обладают частями в целом богатстве населенного пункта, они могут поменять правящую компанию на другую или выбрать оптимальную форму товарищества владельцев недвижимости (ТСН).

Чем ТСН отличается от ТСЖ? Общество владельцев недвижимости (ТСН) — это торговая организация, являющая собой вольное соединение владельцев недвижимости для общего владения, использования и постановления совместным имуществом.

ТСН имеет некоторое количество видов, которые отличаются мишенями и порядком принятия решений:

Общество владельцев жилья (ТСЖ) — торговое соединение владельцев помещений в многоквартирном доме или нескольких домов, которое создается в целях управления совместным имуществом?;

Садовое торговое (СНТ) и огородное торговое общество (ОНТ) — создаются на территориях с аналогичным вариантом разрешенного использования (садоводство или огородничество).

Бесспорным плюсом ТСН перед правящей организацией будут безграничные возможности обладателей коттеджей по части самоуправления.

Они могут быстро и без ненужной бюрократии менять обслуживающие организации (к примеру, охранное предприятие), и придавать на содержание совместной территории столько средств, сколько полагают необходимым.

Если владельцев организует имеющаяся инфраструктура, членские взносы будут накрывать нужный максимум для ее содержания. Если они планируют усовершенствований, то могут увеличить размер взносов и реализовать все собственные задумки.

Однако такой подход имеет и другую сторону. ТСН прямо зависит от ответственности любого жильца населенного пункта и готовности бесперебойно придавать деньги.

Если кто-то не принимает участие в жизни товарищества или не делает взносы, то траты на ремонт и благоустройство надо будет разделять между важными участниками товарищества или ждать этапа, пока неплательщики перекроют долг.

Также работа товарищества зачастую зависит от предприимчивости и ответственности его главы. Далеко не каждый в силах посоветовать мысль, донести ее значимость до любого владельца участка и сделать так, чтобы все решения общего собрания претворились в жизнь. Если Вас интересует дом у большого города пройдите по ссылке.

Первым шагом к образованию товарищества владельцев недвижимости будет разработка его главного документа — устава ТСН. Он обязан содержать название товарищества, его адрес, предмет и задачи деятельности. Помимо этого, устав должен включать состав и зону ответственности органов товарищества, и порядок принятия ими решений (единодушно или профессиональным многими голосов).

Дальше необходимо организовать общее собрание владельцев недвижимости, на котором будет решено об образовании товарищества и утверждении его устава.

Кворум для организации ТСЖ должен быть более 50% голосов владельцев недвижимости, тогда как решение об образовании СНТ и ОНТ должно быть принято единодушно всеми учредителями (число учредителей товарищества должно быть более 7). Все эти решения регистрируются совместным протоколом письменно и расписываются главой собрания, его секретарем и учредителями товарищества.

После этого необходимо зарегистрировать ТСН в Государственной налоговой работе. Для этого надо передать объявление в региональную инспекцию ФНС, приложив к нему протокол общего собрания, устав и документ об плате госпошлины (4 000 руб). Срок регистрации составит 3 рабочих дня со дня предоставления налоговой всех нужных документов.

Какие взносы и платежи есть в коттеджных населенных пунктах? Число платежей и их габариты будут находиться в зависимости от уровня благоустройства населенного пункта, владельца общего имущества и метода управления.

Базово обладатели коттеджей оплачивают свои коммунальные затраты (электричество, газ, водоснабжение, канализацию, вывоз ТКО) и содержание совместной территории (охрана, озеленение, нынешний ремонт дорог и общественного хозяйства).

Правящая компания, обычно, придает все эти затраты в квитанции, которые каждый обладатель коттеджа приобретает и оплачивает персонально. Если коттеджный поселок управляется ТСН, то владельцы оплачивают 2 вида взносов?:

Целевые — единовременные платежи на нужды товарищества, к примеру, на строительство автодороги или детской площадки. Решение о потребности и габарите подобных взносов принимается на совместном собрании;

Членские — постоянные взносы, средства от которых идут на плату нынешних затрат (оплата охраны, заработная плата дворника, нынешний ремонт общественного хозяйства и другое). Такие затраты фиксируются в распорядке товарищества.

Какой способ управления коттеджным поселком выгоднее? Совершенно точно сообщить, что 1 способ управления выгоднее иного, нельзя. Это зависит от обилия причин и обстановки в точном коттеджном поселке.

Если каждый гражданин населенного пункта осознает свою ответственность, бесперебойно платит налоги и взносы на обслуживание, а среди владельцев есть активный человек, готовый стать главой, то ТСН возможно окажется выгоднее и действеннее, чем правящая компания. Но, если у граждан нет целостности мнений и они не готовы к самоуправлению, умнее поручить содержание общего имущества УК.

Однако вне зависимости от избранного метода управления поселком, владельцам коттеджей все равно стоит контролировать затраты на содержание территории и не оставаться в стороне, если эти прямые обязанности выполняются плохо или не выполняются совсем.