Anpac.ru

Осмотрено применение концепции «Development», как эффективной методологии управления инвестиционно-строительными проектами в масштабах системного подхода. Обобщены и систематизированы абстрактные основы применения этой концепции на примере создания этажного жилого комплекса.

Ключи. Система управления, конструкция, девелопмент, проект, результативность управления, этажный жилой комплекс (коттеджный поселок).

Неприятность улучшения развития строй организаций принудила увеличить исследования в сфере разработки и внедрения новых фигур, способов и систем управления в целях повышения конкурентоспособности и эффективности их функционирования. Одной из подобных фигур является «девелопмент» (от англ. to develop – развивать, проектировать, открывать).

Девелопмент в РФ — это тип бизнеса, выделившийся в условиях развития рыночной экономики из соседних направлений коммерческой деятельности в областях недвижимости, инвестиций и строительства.

По словам российских экспертов Мазура И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г., которые занимаются исследовательскими работами в сфере управления и развития недвижимости, «девелопер — участник рынка профессиональных услуг, который обеспечивает создание, управление и реализацию квартир; а девелопмент – это особенный процесс и особенный тип профессиональной деятельности (бизнеса), сопряженный с высококачественным преображением недвижимости и который обеспечивает увеличение ее стоимости. Главными симптомами девелопмента является как раз высококачественное, другими словами серьезное преображение и увеличение стоимости недвижимости, в том числе эффективности инвестиций».

В этой статье создателем рассматривается этот термин в более большом мнении. Девелопмент – как система управления ходом создания и развития недвижимости, после чего происходит изменение ее физических, финансовых, законных качеств и поддерживается увеличение ее стоимости.

Почему же как раз система, а не разновидность деятельности в сфере управления проектами? Чтобы ответь на этот вопрос в самом начале необходимо пересмотреть само понятие «система управления».

Технологиями управления полагают системы, предназначенные для такого действия на объект управления, которое переводит этот объект в желанное состояние и/или кидает характеристикам случающихся в нем действий некоторые численные или качественные значения под воздействием правящих сигналов или влияний.

Мескон М.Х., Альберт М., Хедоури Ф., показывают, что технологией называют то, что постановляет проблему, и в глоссарии дают ей такое определение: «Система (систем) – сплоченность, которое состоит из взаимосвязанных элементов, любая из которых вносит что-нибудь точное в эксклюзивные характеристики целого».

Такие же создатели показывают, что есть 2 главных типа систем. Секретные системы имеют жесткие прочные границы, их действия сравнительно не зависимы от среды, окружающей систему.

Открытые системы характеризуются взаимодействием с внутренней средой, откуда получают энергию, информацию, материалы, при этом могут и должны адаптироваться к переменам окружающей среды для выживания. Организации являются открытыми технологиями, поскольку они активно ведут взаимодействие с внутренней средой.

Большие образующие трудных систем часто сами считаются технологиями (к примеру, область управления проектами в девелопменте). Эти части именуются подсистемами.

Подсистемы, к тому же, могут заключаться из более небольших подсистем. Так как они все связаны между собой, неверное действие даже самой малой подсистемы может оказать влияние на всю систему в общем.

Р.А. Фатхутдинов дает следующее определение: «Системный подход – методика исследования субъектов как систем. Система состоит из 2-ух образующих; 1) наружное окружение, которое включает в себя вход и выход из системы, связь с внутренней средой (взгляд внутрь, исходно); 2) внутренняя конструкция – совокупность взаимозависимых элементов, обеспечивающих процесс действия объекта управления на объект, переработку входа и исхода и достижения задач системы (взгляд изнутри, второстепенно).

Конструкция системы – совокупность элементов системы, располагающихся в некоторой упорядоченности и совмещающих локальные задачи для лучшего достижения главной (глобальной) задачи системы. Число элементов системы и их нитей должно быть максимальным, однако необходимым для проведения главной задачи системы.

Способ принятия решений – способ выбора способов сбора и обработки информации, формы мотивации в купе с способом принятия решений, определяет скорость и качество принятия решения.

Возведение системы – определение числа элементов системы, нужного для нормального функционирования по достижению ее задач, структуризация элементов по уровням иерархии (анализ) и установление между ними нитей. Корректность структуризации обследуется синтезом или сложением элементов, начинающимся с нижнего уровня иерархии.

Действие системы – организация взаимодействия энергии и вещества системы по достижению рассчитанных задач, координация, учет и контроль, мотивация и регулирование взаимодействия элементов системы.

Развитие системы – процесс улучшения системы на основе изучения механизма конкуренции, законов воспроизводства, развития надобностей, экономии времени и другое, гарантирует состояние системы.

Обучение системы – процесс скопления познаний и привития системе способностей в принятии здравых административных решений».

Механизм управления как правило рассматривается как образующая часть системы управления, которая обеспечивает влияние на факторы, от положения которых зависит итог деятельности компании.

По определению М.И. Круглова «…Комплексный механизм управления представляет из себя совокупность финансовых, мотивационных, координационных и законных (а в ряде всевозможных случаев и общественно-политических) способов целеустремленного действия объектов хозяйствования и действия на их деятельность, обеспечивающих взаимодействие интересов взаимодействующих сторон, субъектов и объектов управления».

Результативность механизма управления, результат деятельности компании зависит как от наружных, так и от внешних моментов. Факторы окружающей среды делятся на факторы прямого и косвенного действия. Компания собственными заключениями может управлять условиями прямого действия.

Управление условиями косвенного действия, в целом, также вероятно. Но такое управление требует больших ресурсов и имеет более дальние последствия. Платные организации в собственной утилитарной деятельности полагают факторы косвенного действия некоторыми (определенными). Для определения их значения используют методы моделирования.

Как отмечалось раньше, системы управления инвестиционно-строительными (девелоперскими) проектами считаются довольно трудными. В интересах теста или синтеза они обязаны быть подвергнуты декомпозиции – делению на образующие, например, на контуры управления.

Контуром управления, как нам известно, называют часть системы управления, созданную для управления одним ходом или его параметром. Если требуется блог про девелопмент советуем зайти на сайт prom-plan.ru.

Выделение в масштабах системы управления автономных контуров управления используется для обеспечения эффективности управления, понижения рисков столкновений команд в разных контурах управления.

Такое деление может производится или организационно (структурно), или технологично, или делением действий управления во времени, или предназначением приоритетов проведения команд и т.п., что также используется в системе девелопмента.

В целом, девелоперская компания представляет из себя многопрофильный инвестиционно-строительный концерн или даже корпорацию, где под термином «корпорация» имеется ввиду трудная образованная конструкция (система), заключающаяся из нескольких юридических лиц, любое из которых занимает собственное место в некоторой иерархии и имеет собственное назначение.

Эта иерархия юридических лиц, и функций, которые они осуществляют (маркетинг, стратегически важное управление, строительные работы, эксплуатация и т.д.), будут считаться подсистемами и контурами совместной системы управления планом – «системы девелопмент».

Необходимо подчеркнуть, что не все юридические лица, участвующие в ходе создания и реализации инвестиционно-строительного проекта входят в конструкцию (систему) девелоперской компании.

Они могут считаться федеральными и приватными фирмами, участвующими на некоторых этапах в реализации проекта, однако чем больше их будет входить в этот инвестиционно-строительный концерн и угождать под общее управление девелоперской компании, и, стало быть, системы управления в общем, тем эффективней эта система будет работать.

К тому же, эти компании, считающиеся подсистемами и контурами в системе управления, будут делать некоторые функции управления, организации, мотивации, контроля и другие., которые также будут сформировать подсистемы и контуры в некоторой очередности и иерархии.

Так что, концепция девелопмента целиком отвечает всем характеристикам и данным систем управления и имеет общее право представляться как раз технологией. Дальше используя термин «девелопмент» создатель имеет в виду «систему управления» по созданию, формированию и управлению предметами недвижимости.

В соответствии с систематизацией квартир стоит отметить следующие виды девелопмента:

• девелопмент земли (земельных участков), или ленд-девелопмент;
• девелопмент жилой недвижимости;
• девелопмент офисной недвижимости;
•девелопмент торгово-развлекательной и рекреационной недвижимости;
• девелопмент пакгаузных помещений;
• девелопмент промышленной недвижимости;
• девелопмент субъектов социально-культурного значения.

Совместным для девелопмента квартир является неприятность и разнообразие задач, встающих перед девелоперской компанией при реализации девелоперских проектов.

В масштабах этой публикации мы рассматривается действие и применение системы девелопмента на примере создания коттеджного поселка* . Считаясь трудным инвестиционно-строительным планом, строительство коттеджного поселка — это хороший пример для картинки применения этой системы.

Создание дачного жилого комплекса включает в себя 2 вида девелопмента в соответствии с систематизацией по квартирам – это ленд-девелопмент (девелопмент земли) и девелопмент жилой недвижимости (коттеджи, коттеджи и другие.). Как в РФ, так и за рубежом, очень многие застройщики занимаются данными вариантами девелопмента одновременно.

Когда оба вида деятельности выполняются на одном участке, их в большинстве случаев оценивают как 1 проект (к примеру, создание этажного жилого комплекса). Но это 2 разных типа девелоперской деятельности, и любой из них необходимо анализировать по его данным, создавать и контролировать, в зависимости от разных принципов и применяя различные методы и инструменты.

В любом плане девелопмента основные старания двигаются на снижение рисков и повышение доходности. Решение задач, появляющихся на любой ступени проекта, целенаправленно как раз на завоевание этих задач.